BOI投资促进是外资公司在泰国持有土地的两大主要合法途径之一，另一途径是IEAT工业园区。这项权利有明确的限制。根据2024年底修订的规则，实缴资本至少5,000万泰铢的BOI获促进外资公司，除获促进项目所需的土地外，还可持有最多5莱土地用于办公、最多20莱土地用于一线员工住房。自2025年9月起，部分金属、化工和塑料业务的外资控股公司已不再能获得土地所有权。本指南逐一详解各项规则。关于BOI与IEAT两种途径的比较，请参阅我们关于外国公司如何在泰国拥有土地的指南。
最后更新：2026年10月
法律依据：《投资促进法》第27条
在特定框架之外，泰国法律不允许外资控股公司拥有土地。《投资促进法》B.E. 2520第27条是针对获促进企业的例外：它允许BOI在委员会认为适当的范围内，批准获促进企业为其获促进业务拥有土地。这项权利与投资促进本身挂钩，投资促进结束后即不再存续。
2024年底修订的规则
现行的办公及住房用地框架来自2024年11月1日发布、2024年12月9日刊登于政府公报的BOI第16/2567号公告，以及2024年11月4日发布的BOI办公室第Por. 8/2567号实施公告。第16/2567号公告取代了2022年的旧规则（第6/2565号公告）。
获促进项目用地
这是开展获促进业务的土地：工厂、仓库或生产场地。该土地依据第27条、根据BOI评估的项目需要给予，不适用办公和住房用地的固定面积上限。
行政办公用地：最多5莱
BOI获促进外资公司可为其获促进业务的办公室拥有最多5莱（约8,000平方米）土地。办公用地可以与获促进项目位于同一地块，也可以位于其他地点。
一线员工住房用地：最多20莱
BOI获促进外资公司可拥有最多20莱（约32,000平方米）土地，用于安置其一线员工。实施公告规定了主要条件：
- 土地须位于经营场所10公里范围内；
- 房间数量须与入住员工人数相匹配；
- 住房须配备停车场、急救室和厨房等公共设施，以及BOI批准的其他配套设施。
高管及专家住房
2022年的规则还允许拥有最多10莱土地，用于安置高管和外国专家。2024年的框架只规定了办公用地和一线员工住房用地：高管及专家住房的单独配额并未保留。
5,000万泰铢资本条件
办公及住房用地仅限实缴注册资本至少5,000万泰铢的BOI获促进外资公司。这一条件由办公及住房用地规则规定；获促进项目本身所需的土地则依据第27条、根据项目进行评估。
2025年9月的行业限制
2025年7月22日发布、自2025年9月1日起生效的BOI第Sor. 7/2568号公告，停止向从事以下业务的外资控股公司授予土地所有权：
- 有色金属的轧制、拉拔、铸造或锻造（BOI类别5.4.9）
- 黑色金属制品或零部件制造（5.4.11.2）
- 工业用有色金属制品或零部件制造（5.4.11.4）
- 其他金属制品制造，包括工业金属零部件（5.4.11.5）
- 工业用化学品制造（6.2）
- 工业品及零部件用塑料制品制造（6.4.1）
该限制适用于2025年9月1日起提交的BOI申请。对于以同一法人实体在2011年至2025年间至少有三个项目获得投资促进、总投资额（不含土地和流动资金）至少50亿泰铢的现有获促进企业，该限制不适用。对于首次在泰国投资的投资者而言，这项豁免无法企及。
同一公告还规定，以下三项业务须由泰方持股至少51%，除非项目位于BOI指定的边境经济特区：皮革或人造革箱包（9.8）、家具及零部件（9.12）以及印刷品（9.14）。
申请程序
土地所有权及土地使用申请通过BOI的e-Land系统在线提交。申请应与投资促进材料和投资计划一并准备，因为所申请的面积必须与项目及上述条件相符。
投资促进结束时
土地权利与投资促进挂钩。投资促进结束后，公司须在一年内出售或转让土地。
BOI土地规则汇总表
| 土地用途 | 最大面积 | 主要条件 |
|---|---|---|
| 获促进项目（工厂、生产场地） | 按项目需要 | 由BOI依据第27条评估 |
| 行政办公 | 5莱（约8,000平方米） | 实缴资本至少5,000万泰铢 |
| 一线员工住房 | 20莱（约32,000平方米） | 距经营场所10公里以内，房间数量与员工人数匹配，配备公共设施 |
| 高管及专家住房 | 无单独配额 | 2022年规则的配额未予保留 |
要点总结
- 《投资促进法》第27条允许BOI批准获促进企业拥有其业务所需的土地。
- 根据2024年底修订的规则，BOI获促进外资公司还可拥有最多5莱办公用地和最多20莱一线员工住房用地。
- 办公及住房用地要求实缴资本至少5,000万泰铢。
- 员工住房须位于经营场所10公里以内，房间数量与员工人数匹配，并配备公共设施。
- 2022年规则中高管及专家住房的单独配额未予保留。
- 自2025年9月1日起，六项金属、化工和塑料业务的外资控股公司不再获得土地权利，大型、资深的BOI投资者除外。
- 投资促进结束后，土地须在一年内出售或转让。
关于BOI土地规则的常见问题
外国公司能否通过BOI在泰国拥有土地？
可以。《投资促进法》第27条允许BOI批准获促进企业拥有其业务所需的土地，以及在BOI规定限度内的办公和员工住房用地。
BOI公司可拥有多少莱办公及住房用地？
办公用地最多5莱（约8,000平方米），一线员工住房用地最多20莱（约32,000平方米）。获促进项目本身所需的土地则根据项目进行评估。
是否需要5,000万泰铢资本？
是的，对于办公和员工住房用地：公司实缴注册资本须至少5,000万泰铢。
BOI公司能否购买土地安置高管？
2022年的规则允许最多10莱用于高管及专家住房。2024年修订的规则只规定了办公用地和一线员工住房用地，因此这一单独配额已不复存在。
办公室能否与工厂位于同一地块？
可以。办公用地可以与获促进项目位于同一地块，也可以位于其他地点，以5莱为限。
哪些行业被排除在BOI土地权利之外？
自2025年9月1日起，从事以下六项业务的外资控股公司不再获得土地权利：有色金属加工、黑色及有色金属制品和零部件、其他工业金属制品、工业用化学品以及工业用塑料制品。
行业限制有豁免吗？
有，适用于以同一法人实体在2011年至2025年间至少有三个项目获得投资促进、总投资额（不含土地和流动资金）至少50亿泰铢的现有获促进企业。
BOI投资促进结束后土地如何处理？
公司须在投资促进结束后一年内出售或转让土地。
结论
BOI投资促进为外国公司在泰国拥有土地提供了真实但受到严格限制的权利。面积上限、5,000万泰铢资本条件以及2025年推出的行业排除规定，都必须在选址之前而非之后核实。由于这项权利随投资促进结束而终止，土地所有权应作为整体BOI战略的一部分来规划，与获促进业务、选址和投资进度统筹考虑。
如果您正在筹备BOI项目并希望将土地纳入规划，欢迎联系我们的团队。我们为外国投资者提供从BOI申请到项目运营的全程支持。Haven集团定期发布并更新面向外国企业的泰国投资法律指南。
资料来源
泰国投资促进委员会 – 第16/2567号公告（非官方英文译本）
Tilleke & Gibbins – Thailand BOI Revises Land Ownership Allowance for Foreign Companies（2025年1月，英文）
