是的，外国公司可以在泰国拥有土地，但实际上只能通过两种特定的合法途径：BOI（投资促进委员会）投资促进，或IEAT（泰国工业园区管理局）工业园区。在这两个框架之外，泰国法律禁止外资控股公司持有土地产权。因此，了解两种途径的区别并确定哪一种适合您的项目，是在泰国进行任何工业地产投资之前首先要解决的问题。
关于BOI的详细规则（面积上限、5,000万泰铢资本、排除行业及e-Land申请程序），请参阅我们的泰国BOI土地规则指南。
最后更新：2026年10月
为什么外国公司不能在泰国自由购买土地？
泰国《土地法典》将土地所有权保留给泰国个人和泰国法人。外国人持有公司资本超过49%，或占股东人数一半以上时，该公司即被视为外国公司。此类公司在一般情况下无法取得土地产权证（Chanote）。
这一限制不能通过代持股权合法规避。利用泰国名义股东的架构属于违法，自2024年至2025年以来一直受到积极追诉，涉事者将面临刑事处罚，土地交易也可能被撤销。这不是一种替代方案。
针对外国公司的两项成体系的法定例外，分别以两部特定法律为依据：
- 《投资促进法》B.E. 2520（1977年）第27条：BOI土地权利的法律依据
- 《泰国工业园区管理局法》B.E. 2522（1979年）第44条：IEAT土地权利的法律依据
此外，《东部经济走廊法》还为获批项目提供了第三种范围更窄的途径，仅限于EEC指定的特别经济促进区内。详情请参阅我们的东部经济走廊指南。
BOI：有条件、有上限的土地权利
BOI可允许其促进的企业拥有获促进业务所需的土地。这项权利是有条件的：它与BOI投资促进身份挂钩，企业一旦失去该身份，权利即告失效。企业此后须在一年内出售或转让土地。
自2024年12月新规则（BOI第16/2567号公告和第Por. 8/2567号公告）实施以来，BOI制度将土地分为三类：
- 经营场地：面积视项目按个案评估，没有固定的行政上限
- 行政办公：最多5莱（约8,000平方米），最低实缴资本5,000万泰铢，可以与经营场地位于同一地块，也可以位于其他地点
- 一线员工住房：最多20莱（约32,000平方米），建筑物须专供获促进项目的员工使用，同样要求5,000万泰铢资本
高管及专家住房用地已被新规则取消。自2025年9月起，部分行业（金属、工业化学品、塑料）的外资控股公司也被排除在BOI土地权利之外，仅大型、资深集团可享受范围很窄的豁免。
关于BOI土地规则的完整详情，请阅读我们的完整指南：泰国BOI土地规则：面积上限、资本要求与排除行业。
IEAT：工业园区内的土地所有权
IEAT提供一种截然不同的土地制度。在IEAT工业园区内，外资控股公司可获得IEAT许可，拥有其经营所用的土地，且没有固定的面积上限。这项权利与企业在园区内的实际经营挂钩，但比BOI土地权利范围更广，受行政调整的影响也更小。
如公司解散或转让其业务，须在三年内将土地处置给IEAT或业务受让方。禁止以居住目的在工业园区内拥有土地，经IEAT批准的有限员工住房除外。
截至2025年底，泰国在18个府共有82个工业园区，其中14个由IEAT直接运营。每个园区可包括两类区域：
- 一般工业区（GIZ）：适用于工业和服务业，允许外国人拥有土地，但没有更广泛的海关优惠
- IEAT自由区：同样的土地权利，另加对留在区内的进口货物暂缓征收进口关税、增值税和消费税
设有IEAT自由区的园区包括林查班和安美德春武里（春武里府）、东部海岸和伟华东部海岸（罗勇府）、挽浦（北榄府）、挽巴茵（大城府）以及北部地区工业园（南奔府）。
关于IEAT自由区的完整详情，请阅读我们的完整指南：泰国IEAT自由区：优惠、分布及入驻方式。
对比表：BOI与IEAT取得土地
| 标准 | BOI | IEAT |
|---|---|---|
| 土地权利性质 | 与BOI投资促进身份挂钩的有条件权利 | 经IEAT许可的所有权，与园区内的经营挂钩 |
| 面积上限 | 办公5莱，员工住房20莱，经营场地按项目评估 | 无固定上限，按项目评估 |
| 选址 | 泰国任何地方，须符合区划规定 | 仅限IEAT工业园区内 |
| 最低资本 | 办公及住房用地须5,000万泰铢 | 无普遍适用的固定门槛 |
| 海关优惠 | 无（另有BOI机器和原材料优惠） | 有，在自由区内（关税、增值税和消费税暂缓征收） |
| 行业 | 所有符合BOI条件的行业，自2025年9月起限制金属、化工和塑料 | 主要为制造业和出口导向型贸易 |
| 土地权利丧失 | 失去BOI身份：须在1年内处置土地 | 解散或转让业务：须在3年内处置土地 |
| 可否叠加 | 可以，与IEAT选址结合 | 可以，与BOI投资促进结合 |
BOI还是IEAT：如何选择？
在BOI与IEAT之间作出选择，首先取决于您项目的性质和优先事项。
以下情况选择BOI：
- 您的业务可以在指定工业园区之外运营
- 您需要地理上的灵活性（可在任何府选址）
- 您的项目属于服务、技术或其他符合BOI条件的非制造业务
- 您的用地需求有限（办公室、小型生产场地）
- 您主要希望获得企业所得税优惠
以下情况选择IEAT：
- 您的业务是主要面向出口的工业制造
- 您需要大面积土地，且不希望受行政上限约束
- 您希望货物流动享受长期海关优惠（自由区）
- 您需要直通或靠近深水港或工业港
- 您希望土地权利不依赖于保持投资促进身份
BOI与IEAT结合使用
两种制度并不相互排斥。位于IEAT工业园区的企业也可以申请BOI投资促进，从而同时享受IEAT的海关优势和BOI的税收优惠：这是泰国大型工业项目可获得的最完整框架。
需要避免的误区
我们在实践中经常遇到的三种风险情形：
- 代持架构：利用泰国名义股东规避土地限制。这种做法违法，可受刑事处罚，土地产权随时可能受到质疑。
- 混淆外国人经营许可证与土地权利：外国人经营许可证允许外国公司在泰国从事某些业务，但不赋予任何土地权利。在泰国法律中，这是两个完全不同的问题。
- 将租赁视为所有权：根据《民商法典》，租期以30年为上限，泰国法院已裁定，承诺超过此期限自动续租的条款本身不具有强制执行力。对于商业和工业项目，1999年的一部专门法律允许在特定条件下登记最长50年的租赁，并可续租一次，最长再续50年。租赁是可靠的工具，但它仍是使用权，而非所有权。
要点总结
- 实际上，外国公司只能通过BOI投资促进或IEAT工业园区在泰国拥有土地（EEC特别经济促进区内另有一种范围较窄的途径）。
- BOI提供有条件的土地权利，与投资促进身份挂钩，按用途设有上限，可在泰国任何地方使用。
- IEAT允许拥有土地且没有固定面积上限，但仅限指定工业园区内。
- 在IEAT自由区内，土地所有权还伴随着对进口货物暂缓征收进口关税、增值税和消费税。
- 两种制度可以叠加：位于IEAT园区内的企业也可获得BOI投资促进。
- 代持架构违法，涉事者将面临刑事追诉，土地交易也可能被撤销。
- 外国人经营许可证（FBL）不赋予任何土地权利，这是一个需要避免的常见混淆。
关于外国公司在泰国购买土地的常见问题
100%外资公司能否在泰国购买土地？
可以，通过BOI投资促进或在IEAT工业园区内。在这两个框架之外，外资控股公司不能在泰国持有土地产权。
在购买土地方面，BOI与IEAT有何区别？
BOI授予有条件、有上限的土地权利，可在泰国任何地方使用，但取决于能否保持投资促进身份。IEAT允许拥有土地且无固定上限，但仅限指定工业园区内。BOI适合选址灵活的项目，IEAT适合大型出口导向型工业项目。
在土地方面，BOI与IEAT能否叠加？
可以。位于IEAT工业园区的企业也可以获得BOI投资促进，从而享受IEAT土地制度、自由区海关优惠（如位于自由区内）以及BOI税收优惠。
外国人经营许可证（FBL）是否允许公司在泰国购买土地？
不允许。外国人经营许可证允许外国公司在泰国从事某些业务，但不赋予任何土地权利。经营许可与土地所有权由不同的法律规范。
什么是代持架构？为什么有风险？
代持架构是指利用泰国名义股东，使公司看起来属于泰资，从而能够购买土地。这在泰国属于违法，自2024年至2025年以来，主管部门一直在积极追诉此类安排。处罚包括刑事追诉以及撤销相关土地交易。
BOI企业失去投资促进身份后会怎样？
须在失去身份后一年内出售或转让土地。在IEAT园区内，处置义务在公司解散或转让业务时产生，期限为三年。
通过BOI购买土地是否有最低资本要求？
有，针对办公及员工住房用地：公司实缴资本须至少5,000万泰铢，并在持有土地期间保持该资本。该门槛在形式上不适用于直接用于获促进项目经营的土地。
长期租赁是否是拥有土地的合法替代方案？
是的，而且很常见。普通租赁以30年为上限。对于符合1999年法律条件的商业和工业项目，登记租赁最长可达50年，并可续租一次，最长再续50年。它可确保长期稳定使用土地，但并非所有权。
结论
外国公司在泰国购买土地是可行的，但受到严格监管。BOI和IEAT是两种合法途径，逻辑各不相同：BOI提供有条件、灵活的权利，IEAT则提供与工业园区内经营挂钩的稳定所有权。两者如何选择或如何结合，取决于您的行业、用地需求和出口战略。
如果您希望评估哪种途径适合您的项目并准备申请，欢迎联系我们的团队。我们为外国投资者提供BOI和IEAT手续的全程支持，从可行性研究到土地产权过户。
